FAQ

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Obwohl Ausländer durchaus ein Haus oder ein Gebäude in ihrem eigenen Namen erwerben und besitzen können, ist es nach thailändischem Recht nur unter bestimmten Ausnahme-Fälle, wie z.B. Gründung einer Thai-Firma, erlaubt, dass ein Ausländer das Land besitzt, auf welchem das von ihm erworbene Gebäude errichtet worden ist.

Von daher ist folgende Vorgehensweise überwiegend die Regel:

Schließen Sie mit dem Grundstücks-Eigentümer einen 30-jährigen Pachtvertrag ab. Der Vertrag muss auf dem Landamt (Land Office) im Namen des Ausländers registriert werden, wobei diesem die Möglichkeit von zwei Vertragsverlängerungen von je 30 Jahren eingeräumt werden können. Dem Ausländer kann auch der Kauf des Landes ermöglicht werden, im Fall dass die Gesetze in Bezug auf ausländisches Landeigentum geändert werden sollten. Nach thailändischem Recht kann ein Ausländer nur das Gebäude (z.B. ein Haus) besitzen, das auf einem Grundstück steht. Dafür werden eine Gebühr und eine Steuer erhoben, die gemäß der zu zahlenden Pacht für die Gesamtdauer des Vertrags berechnet werden. Der registrierte Pachtvertrag behält seine Gültigkeit, auch wenn das Grundstück bzw. Anwesen verkauft werden sollte.

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In Thailand ein Immobilienobjekt zu erwerben ist genau genommen wesentlich einfacher als in anderen Ländern. Die Landämter leisten gute Arbeit und es ist recht einfach, die nötigen Papiere für eine Grundbuchumschreibung anzufertigen. Obwohl der Vorgang sich gewöhnlich über 30 bis 60 Tage erstreckt, kann eine Transaktion oftmals wesentlich schneller abgewickelt werden, besonders dann wenn es sich um einen Neubau handelt.

Dies ist bedingt durch die allgemeinen Verhältnisse auf dem thailändischen Markt. Da ein hoher Anteil von Käufern bar bezahlt und viele zum Kauf angebotene Immobilien im Land verhältnismäßig neu sind, kann der ganze Vorgang in den meisten Fällen schneller über die Bühne gezogen werden als in anderen Ländern. Trotzdem muss man darauf achten, dass alles korrekt abgewickelt wird.

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Es ist recht einfach für Ausländer, Immobilien in Thailand zu erwerben, wenn auch mit einigen Einschränkungen, die jedoch nicht für Condos (Eigentumswohnungen) zutreffen, denn diese können ohnehin im eigenen Namen erworben werden. In der Tat können Ausländer sogar mehrere Condos kaufen, solange der Anteil der von Ausländern gekauften Einheiten in dem jeweiligen Gebäude nicht mehr als 49 Prozent beträgt; Ausnahme-Regelungen sind möglich.

Denken Sie daran, dass das Geld für einen Kauf aus dem Ausland kommen muss und Sie für diese Transaktion eine Quittung oder ein entsprechendes Schreiben von Ihrer Bank benötigen. (Dies ist eine verhältnismäßig neue Regelung, um Geldwäsche zu unterbinden).

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Ausländern ist es so gut wie unmöglich, in Thailand eine Finanzierung zu bekommen. Trotz alledem gibt es einige Banken, die Hypotheken an Ausländer vergeben, wenn diese eine Arbeitserlaubnis haben, eine feste Anstellung nachweisen können und imstande sind, eine hohe Anzahlung zu leisten. Da diese Banken jedoch die Beschränkungen bezüglich des Grundbesitzes für Ausländer beachten müssen, gewähren sie Darlehen eher sehr zurückhaltend und wenn, dann zu sehr hohen Zinsen. Ausländer, die eine Finanzierung für eine Immobilie benötigen, während sie noch in ihrem Heimatland arbeiten, haben nur zwei Möglichkeiten: Entweder sie erhalten Finanzierung vom Entwickler oder Eigentümer des Projekts, das sie kaufen wollen, oder sie nehmen einen Kredit in ihrem eigenen Land auf.

Seit geraumer Zeit ist jedoch die „Finanzierung durch Eigentümer“ recht populär geworden. Der Besitzer eines Anwesens, der nicht unbedingt das gesamte Geld benötigt, das der Verkauf seiner Immobilie ihm einbringt, ist unter Umständen gewillt, Zahlung auf Raten zu akzeptieren, natürlich mit Zinsen wie sie derzeitig von den Banken erhoben werden. Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen Preis und die Höhe der Anzahlung sowie auf die Zeit, in der der volle Betrag, einschließlich der zu zahlenden Zinsen, abgezahlt sein muss.
Die Bedingungen müssen von den beteiligten Parteien ausgehandelt werden.

Ganz neu ist die sogenannte P2P – Finanzierung (Crowdlending), bei welcher mehrere private Darlehensgeber einem privaten Darlehensnehmer einen Kredit zur (Teil-) Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung gewähren. Dies ist für beide Seiten interessant, da der Darlehensnehmer geringere Zinsen als in Thailand üblich zahlt, der Darlehensgeber jedoch erheblich höhere Zinsen erhält, als in Europa derzeit erzielbar.

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Besitzurkunde für das Anwesen (Chanot)

Ein Dokument von der juristischen Person eines Anwesens, bei dem es Gemeinschaftseinrichtungen gibt (z.B. in Condominium-Gebäuden), in dem bestätigt wird, dass alle Wartungsgebühren entrichtet worden sind

Kopien der Reisepässe oder anderer Identifikationsdokumente des Käufers und des Verkäufers

Kopien des Einreisestempels Erforderliche Dokumente für Grundbuchumschreibungen (im Reisepass) des Käufers und/oder des Verkäufers, wenn es sich um Ausländer handelt.
Kaufvertrag

Thor Tor Sahm Dokument von der Bank des Käufers zur Bestätigung, wonach das Geld aus dem Ausland überwiesen wurde (trifft nur zu, wenn der Käufer Ausländer ist)

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Ein 30-jähriger Pachtvertrag mit der Option der Verlängerung kann eine vernünftige Option sein, in den zeitweiligen Besitz eines Grundstücks mit einem bereits existierenden Gebäude zu gelangen. Pachtverträge werden für 30 Jahre abgeschlossen, mit der Ausnahme von Grundstücken, die für industrielle Zwecke benutzt werden, wo der Vertrag über 50 Jahre läuft. Insgesamt können solche Verträge zweimal für weitere 30 bzw. 50 Jahre verlängert werden. Trotzdem sollte man mit Verlängerungen vorsichtig sein, denn selbst im Gesetz ist diese Angelegenheit nicht deutlich genug definiert. Pachtverträge mit einer Dauer von mehr als drei Jahren sind nur gültig, wenn sie auf dem Landamt registriert worden sind. Das heißt also, dass alle 30-jährigen Pachtverträge eingetragen sein müssen. Ein Pachtvertrag behält auch dann seine Gültigkeit, falls das Land während der Vertragsperiode verkauft werden sollte.

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Wenn in Thailand eine Immobilie gekauft oder verkauft wird, sind jeweils vier verschiedene Steuern zu entrichten.
1. Landregistrierung (Umschreibungsgebühr) von 2 Prozent des geschätzten Landwertes.
2. Bearbeitungsgebühr von 0,5 Prozent des geschätzten Wertes oder des Verkaufspreises – welch immer die höhere Summe ist.
3. Eine spezifische Geschäftssteuer von 3,3 Prozent des geschätzten Wertes oder des Verkaufspreises – welch immer die höhere Summe ist. Diese Steuer wird allen Firmen auferlegt, sowie Privatpersonen, die eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren vom Tag des Erwerbs weiter verkaufen.
4. Einkommensteuer. Diese wird gemäß einer recht komplizierten Formel errechnet, bei der der geschätzte Wert der Immobilie, die Zeit, wie lange sie im vorherigen Besitz war, und die Rate der persönlichen Einkommenssteuer als Berechnungsmaßstab zugrunde gelegt werden. In der Praxis sind dies gewöhnlich weniger als 2 Prozent des Preises bei Immobilien von niedrigem und mittlerem Wert, und bis zu 3 Prozent für hochwertige Anwesen.
Das thailändische System der Besteuerung von Immobilien basiert auf einer willkürlichen Schätzung des Sachwertes, die das jeweils örtliche Landamt vornimmt und nicht unbedingt mit dem tatsächlichen Marktwert übereinstimmen muss. Es gibt auch keine festgelegten Regeln, wer für welche Steuern aufkommen muss; dies ist letztlich Verhandlungssache.

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Kein Immobilienbesitz wird mit einer Steuer belegt, wie wir sie in westlichen Ländern kennen, doch gibt es eine Landsteuer und eine Gebäudebenutzungssteuer. Die Landsteuer, die für ein Grundstück entrichtet werden muss, ist so niedrig, dass die Behörde, die für deren Einziehung zuständig ist, sich kaum bemüht, das zu tun, und wenn sie es tut, dann wartet sie gewöhnlich mehrere Jahre bis der Betrag grösser geworden ist. Die andere Steuer, die Gebäudebenutzungssteuer, wird nur für Gebäude erhoben, die für kommerzielle Zwecke benutzt werden, und wird von der Gemeinde- bzw. Bezirksverwaltung eingezogen.

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Der Erwerb von sogenannten ideellen Miteigentums-Anteilen, nach deutschem Recht auch Bruchteils-Eigentum genannt, kann für denjenigen interessant sein, der derzeit nicht bzw. noch nicht über ausreichende Mittel verfügt, um ein komplettes Haus zu Allein-Eigentum zu erwerben. Oder vielleicht auch, um im Sinne einer Risiko-Minimierung zunächst nur im kleineren Umfang zu investieren, nicht zuletzt, um sich z.B. so mehr Liquidität für ein angenehmes Leben im Alter zu sichern.

Der Vorteil liegt auf der Hand, da schon mit relativ geringem Kapital-Einsatz ein Belegungs-Anrecht für ein 50plus-Sorglos-Wohnen über die ideelle Miteigentümerschaft garantiert und die bei eigener Nutzung zu zahlende Miete ganz erheblich subventioniert und teilweise um bis zu 50% reduziert werden kann.

Ist eine eigene Nutzung erst später angedacht, so erfolgt eine Vermietung der Wohnung oder des Hauses, an welchem man als Miteigentümer beteiligt ist, an Dritte. Von daher kann aus den erwirtschafteten Miet-Erlösen eine Rendite von bis zu 7,10% p.a. zur Auszahlung gelangen.

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Fürst von Sayn-Wittgenstein Gesellschaft mbH

Infoline: 0049 (0) 69 / 50 50 27 – 110 Email: real.estate(at)fuerst-sayn.de

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